Immobilienbewertung bebaute und unbebaute Grundstücke

LEISTUNGEN

An- und Verkaufsberatung

Sie beabsichtigen Ihre Immobilie zu verkaufen? Sie planen eine Immobilie zu erwerben?

Sie sind unsicher bei der Entscheidungsfindung und benötigen sachverständigen Rat?

Unsicherheit besteht oft über den angemessenen Kaufpreis. Sind alle Vor- und Nachteile berücksichtigt? Welchen Wert und welche Auswirkung haben im Grundbuch eingetragene Rechte und/oder Belastungen? Bestehen Bau- oder Altlasten für die Immobilie?

Existieren bauliche Beschränkungen oder Mängel? Sind denkmalrechtliche Beschränkungen vorhanden? Gibt es regionale Entwicklungen, die den Wert einer Immobilie erheblich beeinflussen werden?

Oftmals genügt eine Beratung, ergänzt durch eine Objektbegehung und Sichtung von Unterlagen, um Ihre Fragen zu klären, Ihre Entscheidungsfindung zu erleichtern und Konflikte zu vermeiden.

Abschließende Klärung kann eine Verkehrswertermittlung im Rahmen eines qualifizierten Gutachtens nach § 194 BauGB schaffen.

Hinweis zur Grundsteuerreform

Finanzämter führen entsprechend der Regelungen des Bewertungsgesetzes (BewG) pauschalisierte Immobilienbewertungen durch. Jedem Steuerpflichtigen wird

gem. § 198 (BewG) die Möglichkeit eingeräumt, den geringeren gemeinen Wert des Immobilienbesitzes, durch Vorlage eines Verkehrswertgutachtens nachzuweisen. Die Anerkennung dieser Gutachten ist jedoch an fachliche Qualifikationen des Sachverständigen / Gutachters geknüpft.

"Die Finanzverwaltung hält weiterhin an ihrer Auffassung fest, dass der Steuerpflichtige den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts regelmäßig durch ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen, der über besondere Kenntnisse und Erfahrungen auf dem Gebiet der Bewertung von Grundstücken verfügt, erbringen kann (siehe u. a. R B 198 Absatz 3 Satz 1 ErbStR 2019).

Dies sind Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind."

Erben und Vererben

Die Verteilung von Vermögen an Angehörige ist ein sensibler Prozess.

Unabhängig davon, ob die Regelungen zur Eigentumsübertragung nach Eintritt des Todes (gesetzliche Erbfolge) oder bereits zu Lebzeiten (Testament) erfolgen, ist die sachverständige Ermittlung eines qualifizierten Verkehrswertes Ihrer Immobilie(n) ein objektives Mittel, um wertgerechte Vermögensanteile zu bestimmen.

Im Rahmen von Erbschaftsangelegenheiten finden Immobilienbewertungen regelmäßig Anwendung bei der Ermittlung von Pflichtteilen eines Erbberechtigten oder bei Miteigentumsanteilen einer ungeteilten Erbengemeinschaft, bei zu Lebzeiten vorempfangenen Grundstücken oder der vorweggenommenen Erbfolge.

Notwendig wird die gutachterliche Tätigkeit auch für die Bewertung von Wohn- oder Nießbrauchsrechten sowie bei Teilungsversteigerungen.

Steuerliche Auswirkungen des Erbschaftsvermögens sollten ebenfalls Berücksichtigung finden. Welche Wertansätze hat das Finanzamt vorgenommen? Sind diese Wertansätze plausibel und marktgerecht?

Verkehrswertgutachten gem. § 194 BauGB

Als Grundlage einer Anteilsermittlung im Erbfall, bei Ehescheidungen oder Schenkungen. Bei Vermögensaufteilungen und Immobilienübertragungen sowie bei geplantem Immobilienerwerb oder einer Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertungen im steuerlichen Kontext, d. h. Bewertungen gem. Bewertungsgesetz /

§ 198 Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts.

Ein Verkehrswertgutachen nach § 194 BauGB beinhaltet nachfolgende Informationen / Auswertungen:

Ermittlung des Marktwertes anhand normierter Wertermittlungsverfahren:

Sachwert, Ertragswert,

Vergleichswert

Lagebeschreibung [Mikro- und Makrolage]
Beurteilung der rechtlichen Rahmenbedingungen
[z. B. Baurecht, Grundbuch, sonstige Belastungen]
Gebäudebeschreibung und Bewertung des Gebäudezeitwertes
Ermittlung des individuellen, marktangepassten Bodenwertes
Auswertung aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte
Marktvergleich auf Ihre nähere Umgebung
Rechnerische Berücksichtigung von besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen
[z. B. Leibrente, Nießbrauch, Wohnrecht, Bauschäden, Baumängel, Leerstand, Freilegung Grundstück etc.]
Fotodokumentation
Umfang des Wertgutachtens ca. 35, je nach Art und Größe der Immobilie

Sicherung und Gestaltung von Rechten und Lasten

Ein oft vernachlässigtes Thema sind Eintragungen im Grundbuch, privatrechtliche Vereinbarungen oder gesetzliche Regelungen, die unter Umständen erheblichen Werteinfluss auf Ihre Immobilie haben können.

Ein Beispiel, das die Komplexität aufzeigt: Welche Auswirkungen hat ein eingetragenes Wegerecht? Wer übernimmt die Kosten der Instandhaltung? Wie oft und mit welchen Fahrzeugen kann dieses Wegerecht ausgeübt werden? Gibt es einen Wertausgleich? Wenn ja, wie hoch ist dieser? Wie können angemessene Rentenzahlungen gestaltet werden?

Weitere Rechte und Belastungen können sein Leitungsrechte, Nießbrauch, Baulasten, Überbau, Denkmalschutz oder Notwege.

Das Themenfeld ist vielfältig und komplex, ich berate Sie gern dazu

Immobilienbewertung im Scheidungsfall

Die Trennung von Ehepartnern stellt meist einen emotionalen Stressfaktor dar. Im Zuge eines Scheidungsverfahrens wird das bestehende Vermögen entsprechend gesetzlicher und vertraglicher Regelungen aufgeteilt.

Bei den Wertvorstellungen vorhandener Immobilien prallen regelmäßig unterschiedliche Interessen und Wahrnehmungen aufeinander.

Eine neutrale Immobilienbewertung sollte die Grundlage für einen konstruktiven Lösungsansatz bilden. Als Sachverständiger für Immobilienbewertungen biete ich Ihnen eine unabhängige und objektive Verkehrswertermittlung Ihres Immobilienvermögens an.

SERVICES

ÜBER UNS

ÜBER MICH

Katja Ullrich - Ihre Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücke im Kreis Euskirchen und im Raum Köln/Bonn.

Als zertifizierte Sachverständige nehme ich mich Ihrem Anliegen an und bewerte unabhängig und zuverlässig Ihre Immobilie oder ihr Grundstück, sodass Sie zeitnah Planungssicherheit für Ihr Projekt erhalten.

Als Mitglied im DGuSV garantiere ich Ihnen unparteiische und professionelle Beratung und Bewertung Ihrer Sachlage.

Ich freue mich auf eine erfolgreiche Zusammenarbeit!

Sachverständige für die Bewertung von Bebauten und unbebauten Grundstücken

Zertifiziert nach DIN EN ISO / IEC 17024

Bauzeichnerin (Geschäftsführerin KAUPLAN Planung & Konstruktion)
DIN geprüfter Fachplaner Barrierefreies Bauen

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